Bostadspriser i Tyresö en mäklarblogg

Mäklarens prispåverkan!

Ras hit och ras dit – slutpriset är det viktigaste

Ni som följer bloggen vet att försöker hålla koll på marknaden, nyheterna och försöka bena ut vad som är viktigast för dig och hur du skall resonera kring ditt bostadspris. Igår hittade jag en helt fanastisk krönika på SVD. Som ledde mig vidare till en sammanfattning av krönikan. Sammanfattningen baserades på en SNS Analys av lockpriser på bostadsmarknaden.

Kortfattat är min tolkning att krönikan säger att säljare nu är nervös och vill sälja först och när priserna och marknadens stabiliserats upp kommer säljarna vilja köpa först igen och då kommer priserna öka.

Analysen beskriver en s k auktionsteori

Efter att ha läst auktionsteorin nedan ställer jag mig tveksam till mäklarens möjlighet att påverka slutpriset. De är även inne på en incitamentsproblematik (s. 3) där säljaren vill sälja så dyrt som möjligt och mäklaren vill sälja så snabbt som möjligt för att gå vidare till nästa affär.

Men är detta sant då? Det är många andra, lite mjukare variabler, du måste ha i åtanke. Jag väljer en god människosyn.

  1. Människor (mäklare) vill generellt sätt göra ett bra arbete
  2. Försäljningsprisernas statistik finns offentlig på flera olika internetsidor
  3. Annonsering via hemnet möjliggör att i princip alla potentiella spekulanter lätt kan hitta objektet
  4. Mäklaren måste enl god fastighetsmäklarsed (d v s ”lag”) lämna en lista på samtliga budgivare – det vore konstigt om inte alla budgivare fick en möjlighet att lägga högre bud
  5. Mäklaren kommer försöka maximera sin intäkt, eftersom det inte regnar förmedlingsuppdrag över dem – och de har generellt sätt en procentuell ersättning i förhållande till försäljningspriset
  6. En mäklare arbetar oftast i ett geografiskt område och återigen så finns statistiken tillgänglig – om en fastighetsmäklare gång efter annan skulle sälja till lägre slutpriset på jämförbara objekt kommer denne snabbt att få problem att få in nya uppdrag
  7. Framgångsrika mäklare lever på sina rekommendationer – utan att göra ett bra arbete kommer de aldrig rekommenderas vidare



Auktionsteori (s. 11)
Bostadsförsäljningar i Sverige sker ofta i ett auktionsformat med stigande högsta bud
som är synliga för alla intressenter, en så kallad engelsk auktion.1 En budgivare lägger ett första bud och andra budgivare höjer budet successivt. Marknadspris har uppnåtts när ingen köpare längre vill bjuda högre än aktuellt högsta bud. I en andraprisauktion vinner den som bjuder högst, men den behöver bara betala det näst högsta budet, därav namnet andraprisauktion.
I en andraprisauktion är det bäst för presumtiva köpare att lägga sitt bud på en nivå som motsvarar den egna betalningsviljan. Om man bjuder högre än sin betalningsvilja är det möjligt att man blir tvingad att köpa bostaden till ett högre pris än man är villig att betala eller, om man hoppar av, att man får dåligt rykte och inte anses som en trovärdig budgivare vid nästa auktion. Om man bjuder lägre än sin betalningsvilja är det möjligt att man inte får köpa bostaden även om den säljs till ett lägre pris än man varit villig att betala för den.
Låt oss utgå från att alla köpare har individuella, av varandra oberoende och hemliga
”värderingar”, eller betalningsviljor, för bostaden. Grundläggande auktionsteori kan då visa att en engelsk auktion ger samma resultat som en andraprisauktion med hemliga bud. I medierna kan man ibland få uppfattningen att ”skenande budgivningar” är dåliga eftersom köpare driver upp priset på en bostad redan genom att de är med och bjuder på den.2
Även om det kan upplevas som att många budgivare driver upp priset, stämmer det inte med den redovisade grundläggande teorin. Ett enkelt exempel kan förtydliga.

Exempel när antalet budgivare inte påverkar slutpriset
Få köpare: Mahmoud och Agneta är båda intresserade av en viss lägenhet som har ett
utgångspris på 4 000 000 kronor. Mahmoud är villig att betala 4 500 000 kronor för lägenheten och Agneta 5 000 000 kronor. Bägge känner till reglerna för budgivningen och inser att det är smartast att höja budet med ett öre. I budgivningen kommer Agneta och Mahmoud att bjuda över varandra om vartannat. Mahmoud kommer att stanna vid 4 500 000. Agneta kommer vinnande ur budstriden och köper lägenheten för 4 500 000,01 kronor.

Många köpare: Lägenheten, Mahmoud, och Agneta är som ovan. Men nu är även Calle intresserad av att köpa lägenheten, för 4 450 000 kronor. Calle, Mahmoud och Agneta budar nu om vartannat, Calle stannar vid 4 450 000 kronor, Mahmoud vid 4 500 000 kronor och Agneta blir vinnaren. Antalet budgivare har ökat med 50 procent, men slutpriset är oförändrat, eftersom budgivarna med de två högsta betalningsviljorna är desamma.

1. I Nordamerika sker som mest cirka 30 procent av försäljningarna med stigande priser, resterande sker omvänt:
säljaren sätter ett högt utgångspris och köparna förhandlar ned slutpriset med säljaren; se Han och Strange
(2014). Även i England är detta omvända förfarande vanligt. Där är det genomsnittliga utgångspriset 5 procent
högre än det genomsnittliga slutpriset; se Merlo, Ortalo-Magné och Rust (2015).
2. Se exempelvis SVT Nyheter (2015), Öjemar (2013) och Privata Affärer (2015).

Välj rätt mäklare – för dig

När det gäller mäklare är mina kollegor på Länsförsäkringar Fastighetsförmedling riktigt skickliga (och seriösa!). Eller så gör ni en extremt seriös jämförelse på HittaMäklare.se och tar in offerter och träffar många mäklare.

Jag har också skrivit följande inlägg relaterade till arvoden och val av mäklare:

Please follow and like us:

Relaterade inlägg:

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

%d bloggare gillar detta: